1月19日深夜，中國奧園一則公告拉開了其“引戰(zhàn)”序幕。奧園對接下來的境外重組計劃作出詳細披露：出于流動性考慮及對所有債權(quán)人公平性原則，奧園未來將會全盤整合境外債務，目前相關評估以及盡調(diào)進展順利，積極推進債務重組，同時積極展開引入戰(zhàn)投工作。

從市場反應來看，19日晚主動公告后，二級市場反映積極良性，奧園股價20日收盤報1.63港元/股，漲幅3.16%，一定程度體現(xiàn)境外投資者對奧園債務重組的接受度。21日開盤，奧園股價再次逆勢上漲，漲幅超過6%。

可以預見的是，當前奧園已進入關鍵時期，境外債務重組雖然會是漫長的博弈過程，但對于奧園擺脫困境至關重要。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，奧園應抓緊當下政策回暖的窗口期，基于大環(huán)境的變化做重組方案、引入戰(zhàn)投，才能把握主動，爭取時間空間處理公司后續(xù)其他問題。

評估及盡調(diào)進展順利 加強與債權(quán)人溝通

由于海外評級頻繁下調(diào)引發(fā)的到期境外美元債提前集中擠兌，使得身處流動性困局的企業(yè)，難以通過局部債務的臨時展期來解決債務危機，這是包括奧園在內(nèi)多家民營房企陸續(xù)宣布對境外債進行重組的根本原因。

奧園在公告中重申了基于保留有限現(xiàn)金資源穩(wěn)定經(jīng)營，以及對所有債權(quán)人保持公平以待整體債務重組。

一位不愿具名的分析人士認為，鑒于境外債主要為信用型債權(quán)，且關于債務違約的處置規(guī)則和程序高度市場化、專業(yè)化。倘若面臨流動性問題，是可以通過全面?zhèn)鶆罩亟M、優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)債務到期支付和公司現(xiàn)金流的再平衡。

奧園的確對此也有考量。奧園在公告中表示，正與包括法律、財務及其他顧問全力合作，評估資本架構(gòu)、流動性，及進行盡職調(diào)查。“目前對于公司的評估以及盡職調(diào)查進展順利，而評估及盡調(diào)的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎，”奧園方面強調(diào)。

上述分析人士也認為，在已發(fā)生債務違約情況下，需公平合理對待所有債權(quán)人，不能對部分債權(quán)人優(yōu)先兌付。此時需統(tǒng)籌各種償債資源，才能制定總體重組方案，保障所有債權(quán)人權(quán)益。奧園方面也表示，完成必要的評估及盡職調(diào)查之后，會盡快向債權(quán)人及其他持份者提出重組建議以供考慮。

據(jù)接近奧園人士透露，奧園目前已經(jīng)完成債務、資產(chǎn)和業(yè)務的大部分盡職調(diào)查工作，也就潛在重組方案框架進行了多輪討論，接下來將制定重組初步方案，并與主要債權(quán)人進行反復溝通優(yōu)化方案，最終落地實施。

至于奧園將如何規(guī)劃境外到期債務，境外債權(quán)人最終會否同意其重組方案，留給市場不小懸念，雙方或?qū)⑦M行較長時間的博弈。

加速引戰(zhàn)投 為境內(nèi)債處理騰挪時間空間

對于此次危機化解，奧園將希望寄予引入戰(zhàn)投。此次公告中，中國奧園明確表示，一直積極物色潛在機會，按符合奧園及其持份者整體最佳利益的條款出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者。

更為關鍵的是，廣東省政府一直以來積極在為奧園引戰(zhàn)、融資、項目出售等環(huán)節(jié)進行協(xié)調(diào)。

據(jù)市場消息稱，去年12月初廣東省住建廳、廣東證監(jiān)局、廣東銀保監(jiān)局、廣東省自然資源廳等多部門聯(lián)合召開了奧園經(jīng)營情況研判分析協(xié)調(diào)會。會上，相關部門對奧園集團經(jīng)營情況進行分析協(xié)調(diào)，并表示奧園面臨的只是階段性流動性問題，不僅要保交付，還要系統(tǒng)考慮，要激活企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。

而今年1月初，奧園也參加了廣東省主管副省長牽頭組織、數(shù)家國企央企參與對接的出險房企紓困協(xié)調(diào)會。

積極自救絕不躺平保運營

在目前流動性資金歸集極其困難的情況下，奧園選擇了通過市場化手段積極推進境外債務重組，也是為境內(nèi)債務問題解決騰挪時間和空間。

從危機伊始，奧園高管便從不同渠道釋放“絕不躺平”的信號，在1月19日晚的公告中，奧園更是明確重申“絕不躺平”“積極重組”的態(tài)度。其表示，目前公司管理團隊、運營情況都較為穩(wěn)定，大部分房地產(chǎn)項目按計劃及進度進行，同時將繼續(xù)采取降低營運開支等措施，確保項目竣工交付。

同時，奧園自身在近幾個月來，亦在積極自救。去年底，奧園已對三筆境內(nèi)債務進行了展期，三筆債務總規(guī)模15.16億元。奧園還曾表態(tài)擬出售奧園健康部分股權(quán)，將廣東奧園城市更新集團19.62％的股權(quán)質(zhì)押給科學城（廣州）城市更新集團、折價出售香港燕貽大廈部分物業(yè)等等。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，奧園要積極把握近期房地產(chǎn)市場各類救市或支持性政策，基于大環(huán)境的變化做重組方案、引入戰(zhàn)投，以使得企業(yè)能夠更好掌握主動權(quán)?！把巯轮挥薪鉀Q了戰(zhàn)略投資者的問題，后續(xù)企業(yè)其他問題的解決才會更加順暢?！?/p>

事實上，有效處理好境外債務，才能騰出雙手處理境內(nèi)債務。奧園方面此前也表示，境內(nèi)債務因涉及個人投資者等多方權(quán)益，事關社會穩(wěn)定大局，公司一直積極努力洽談展期。在目前資金歸集極其困難的情況下，唯有積極推進境外債務重組，方能為境內(nèi)債務問題解決騰挪時間和空間。