每年315，房地產(chǎn)業(yè)都是繞不開(kāi)的話(huà)題。

房屋質(zhì)量差、降標(biāo)減配、延期交付、維修拖沓等問(wèn)題已是老生常談;標(biāo)桿項(xiàng)目、央企背景、明星企業(yè)也無(wú)法成為品質(zhì)的代名詞。

中消協(xié)發(fā)布報(bào)告顯示，商品房消費(fèi)領(lǐng)域質(zhì)量問(wèn)題、裝飾裝修問(wèn)題以及售后服務(wù)糾紛頻發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，裝修建材、房屋質(zhì)量位列投訴量前十的商品，投訴量分別高達(dá)149433件、13076件，同比增長(zhǎng)了6.4%、19.52%。

如今，在購(gòu)置房產(chǎn)這件事情上，維權(quán)似乎成了不少業(yè)主都要經(jīng)歷的一道坎。

福州禹洲金輝里：

質(zhì)量問(wèn)題屢被投訴

禹洲似乎走到了業(yè)績(jī)與口碑的分岔路口。

2020年，禹洲以1049.7億元的銷(xiāo)售額晉升為千億新貴，同比增長(zhǎng)39.75%，公司在百?gòu)?qiáng)房企中的排位也從2019年的48名上升至第37位。

但規(guī)模逐年走高的禹洲卻在口碑上接連“失蹄”。近年來(lái)，圍繞禹洲樓盤(pán)維權(quán)的消息不絕于耳，更有樓盤(pán)接連出現(xiàn)維權(quán)事件，貫穿整個(gè)樓盤(pán)的竣工期。

2020年4月25日，一位自稱(chēng)是禹洲倉(cāng)山金輝里地塊一3號(hào)樓1507的業(yè)主王建(化名)在相關(guān)投訴渠道上留言，表示自己所購(gòu)住宅于2019年12月交房，在近期裝修鏟灰之后發(fā)現(xiàn)樓板大面積鋼筋外露，橫向每個(gè)水平線(xiàn)的位置都有露出情況。且工人在粉墻時(shí)發(fā)現(xiàn)配電箱位置存在嚴(yán)重漏水的情況。

對(duì)于王建的留言，福州市倉(cāng)山區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局于2020年5月12日回復(fù)稱(chēng)，禹洲金輝里項(xiàng)目于2019年1月進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，各方參建責(zé)任主體均出具了合格文件，程序合法有效。

并且，倉(cāng)山區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局曾于2020年4月22日召集相關(guān)單位人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確實(shí)發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)頂板溫度裂縫，露筋、夾渣等問(wèn)題。在協(xié)調(diào)會(huì)上，設(shè)計(jì)單位向到場(chǎng)業(yè)主表示出現(xiàn)的房屋缺陷不會(huì)影響主體結(jié)構(gòu)安全，建設(shè)單位則稱(chēng)業(yè)主可到物業(yè)登記房號(hào)及問(wèn)題，等設(shè)計(jì)單位的修復(fù)方案出來(lái)后對(duì)房屋的缺陷進(jìn)行修復(fù)。

該回復(fù)還提及，設(shè)計(jì)單位于2020年4月27日將房屋修復(fù)方案交給了建設(shè)單位，建設(shè)單位對(duì)公共部位的缺陷進(jìn)行了修復(fù)。王建可就相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題直接與物業(yè)聯(lián)系要求予以修復(fù)。

但對(duì)于維修，王建仍提出4點(diǎn)質(zhì)疑：1、維修組為了解約成本，只派了一個(gè)工人，業(yè)主要排隊(duì)等候;2、工人不聽(tīng)業(yè)主意見(jiàn)，維修過(guò)程中仍存在嚴(yán)重的偷工減料行為;3、設(shè)計(jì)單位給出的維修方案在個(gè)別戶(hù)存在缺陷，并不愿意對(duì)缺陷做進(jìn)一步再設(shè)計(jì);4、維修過(guò)程誰(shuí)來(lái)監(jiān)管?

按王建所言，自己的遭遇并非個(gè)例，3號(hào)樓普遍存在質(zhì)量問(wèn)題。《國(guó)際金融報(bào)》記者在領(lǐng)導(dǎo)留言板上搜索“禹洲金輝里”發(fā)現(xiàn)多條關(guān)于地塊一3號(hào)樓的留言，關(guān)鍵詞多為“鋼筋外漏”“滲水”“虛假銷(xiāo)售”。

705的業(yè)主在留言板上投訴稱(chēng)，該樓每個(gè)樓層均出現(xiàn)樓板開(kāi)裂的情況，有幾戶(hù)出現(xiàn)頂板傾斜、木頭裸露、空洞的現(xiàn)象。且07單元存在大面積鋼筋外露問(wèn)題，現(xiàn)已滲水、生銹。

1211的業(yè)主則稱(chēng)，金輝里在2018年預(yù)售時(shí)已經(jīng)明確知道該樓盤(pán)劃片倉(cāng)山區(qū)第九中心小學(xué)，卻仍以倉(cāng)山區(qū)第四中心小學(xué)來(lái)推銷(xiāo)，涉及虛假銷(xiāo)售。另外，地塊一共有3棟樓，1、2號(hào)樓為拆遷安置房，開(kāi)發(fā)商卻向業(yè)主謊稱(chēng)是政府人才引進(jìn)。對(duì)于小區(qū)的實(shí)際綠地率和容積率，開(kāi)發(fā)商也遲遲沒(méi)有公布。

截至目前，上述兩位業(yè)主的留言還尚未得到回復(fù)。

《國(guó)際金融報(bào)》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，金輝里為禹洲和金輝、正榮聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2016年，金輝里項(xiàng)目以17.3億元的總價(jià)被拿下。其中第一大股東禹洲權(quán)益占比66%，耗資11.42億元。

同年，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體福州澤翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“澤翔地產(chǎn)”)成立。國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，澤翔地產(chǎn)曾多次被行政處罰，最近的一次是在2020年6月。

2020年5月8日，福州市倉(cāng)山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局接到舉報(bào)稱(chēng)，澤翔地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)禹洲金輝里地塊二在銷(xiāo)售過(guò)程中涉嫌利用不平等格式合同侵害消費(fèi)者利益。

經(jīng)相關(guān)部門(mén)查實(shí)，澤翔地產(chǎn)所使用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售)及附件是其事先擬定好的格式合同。附件補(bǔ)充協(xié)議存在多項(xiàng)不平等條約，分別排除了消費(fèi)者解除合同的權(quán)利、不同意變更予以退房的權(quán)利、因出賣(mài)人原因使房屋在交付后的規(guī)定期限內(nèi)不能取得權(quán)屬證書(shū)時(shí)消費(fèi)者解除合同的權(quán)利以及消費(fèi)者因房屋不符合交付條件而拒絕接房等權(quán)利。

福州市倉(cāng)山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局認(rèn)為，澤翔地產(chǎn)利用不平等格式合同侵害消費(fèi)者權(quán)益，給予澤翔警告處罰并罰款1萬(wàn)元。

除了不平等條約，關(guān)于質(zhì)量問(wèn)題的維權(quán)早在2018年就有例可尋。

據(jù)媒體報(bào)道，宋女士于2017年底在禹洲金輝里認(rèn)購(gòu)了一套房子，2018年6月收到物業(yè)通知稱(chēng)可以辦理交房手續(xù)。這時(shí)，業(yè)主群中的兩段視頻讓宋女士打起了退堂鼓。

原來(lái)，有業(yè)主在辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，地庫(kù)內(nèi)多個(gè)車(chē)位上方漏水嚴(yán)重。業(yè)主群中的一段視頻顯示，車(chē)庫(kù)上方不斷有水往下滴落，地面上有不少水漬;另一段視頻顯示，在地下車(chē)庫(kù)靠墻的位置，不斷有水噴出，宛如“水簾洞”。而在噴水處，有一個(gè)疑似“配電箱”的控制器，安全隱患極大。

從2017年開(kāi)盤(pán)到2019年竣工，關(guān)于禹洲金輝里的維權(quán)事件始終貫穿其中。對(duì)于開(kāi)篇王建等業(yè)主提到的質(zhì)量憂(yōu)患，記者試圖聯(lián)系金輝里相關(guān)負(fù)責(zé)人，然而截至發(fā)稿前仍無(wú)所獲。

安吉紅星悠隱南山：

精裝修下暗藏白蟻

紅星“悠隱南山”位于浙江省安吉銀潤(rùn)藍(lán)城天使小鎮(zhèn)，地處森林湖泊腹地，其所在東面就是安吉的Hello Kitty樂(lè)園。因?yàn)榫嚯x杭長(zhǎng)高速安吉口不遠(yuǎn)，也曾打出“環(huán)杭都市圈”的賣(mài)點(diǎn)。

悠隱南山確實(shí)夠隱蔽，不少業(yè)主都是在房屋交付后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

一位業(yè)主住進(jìn)新房后，因?yàn)樯砩峡偸潜晃孟x(chóng)叮咬，才想到要拆掉臥室背景墻一探究竟，未曾想里面竟是滿(mǎn)墻的白蟻。

受白蟻之困的并非一家，業(yè)主群里多家都反映存在類(lèi)似情況。一位業(yè)主擔(dān)心，“這么多白蟻，沒(méi)多久就蛀塌了”。

還有業(yè)主反映，新家剛住沒(méi)幾天，便開(kāi)始“漏水”。有一家業(yè)主，一樓客廳墻返滲水嚴(yán)重，從地下室到二樓所有墻壁全都發(fā)霉，揭開(kāi)墻紙后發(fā)現(xiàn)有蟲(chóng)子，大概率是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給墻壁做防水。這一幕，在業(yè)主群里被稱(chēng)為“美麗下的丑陋”。

業(yè)主們向物業(yè)、開(kāi)發(fā)商反映種種問(wèn)題，卻遲遲得不到處理。有業(yè)主無(wú)奈下把從地下室到二樓的所有的墻壁全部拆掉，換做硅藻泥。

從曝出質(zhì)量風(fēng)波到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了三個(gè)月，然而網(wǎng)上關(guān)于項(xiàng)目的負(fù)面消息近乎“絕跡”，鋪天蓋地的是宣傳廣告。

記者撥通售樓處的電話(huà)，詢(xún)問(wèn)項(xiàng)目的相關(guān)情況，一位自稱(chēng)2019年起便在此處工作的銷(xiāo)售堅(jiān)稱(chēng)，自己從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)本項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并表明第一期的房屋目前已經(jīng)全部交付，二期也已經(jīng)是現(xiàn)房，僅在進(jìn)行綠化等收尾工作，預(yù)計(jì)11月可以正式交付。

當(dāng)記者進(jìn)一步求證時(shí)，該銷(xiāo)售解釋稱(chēng)，網(wǎng)上有些消息可能是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手放出的不實(shí)信息，不可盡信，建議記者實(shí)地看房。

記者查閱相關(guān)資料得知，“悠隱南山”項(xiàng)目所在的天使小鎮(zhèn)，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商浙江銀潤(rùn)休閑旅游開(kāi)發(fā)有限公司所打造。2017年，紅星美凱龍旗下紅星地產(chǎn)以2248元/平方米的單價(jià)從銀潤(rùn)手中收購(gòu)了土地，后開(kāi)發(fā)為別墅度假區(qū)。樂(lè)居數(shù)據(jù)顯示，“悠隱南山”在售均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)銷(xiāo)售透露，安吉“悠隱南山”項(xiàng)目共有269套房源，據(jù)房天下數(shù)據(jù)，總價(jià)在370萬(wàn)-700萬(wàn)元之間。因戶(hù)型大小有區(qū)別，《國(guó)際金融報(bào)》記者進(jìn)行了粗略估算，按照500萬(wàn)元每套的均價(jià)，這一項(xiàng)目的總貨值超過(guò)13億元。

事實(shí)上，對(duì)于紅星地產(chǎn)而言，“悠隱南山”也有其獨(dú)特的意義。2017年期間，文旅地產(chǎn)被房企視為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且多以“下沉縣級(jí)市”的方式進(jìn)行拓展，同在天使小鎮(zhèn)，碧桂園、祥生等房企也已經(jīng)入駐。

作為紅星地產(chǎn)的首個(gè)文旅項(xiàng)目，安吉“悠隱南山”是這一系列的頭陣產(chǎn)品。打上文旅的噱頭，紅星地產(chǎn)隨后相繼在烏魯木齊、西雙版納、南昌等旅游資源豐富的地區(qū)布局多個(gè)文旅項(xiàng)目。

2018年5月，紅星地產(chǎn)副總裁陳志杰曾表示，紅星地產(chǎn)區(qū)別于其他房企的最大特點(diǎn)就是發(fā)現(xiàn)美、締造美的能力。而位于安吉的“悠隱南山”項(xiàng)目，在發(fā)布會(huì)上被介紹為這種理念實(shí)踐后的典范。

三年過(guò)去，曾經(jīng)的紙上圖景已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)中的房屋，規(guī)模沖刺的路上，卻“粉飾太平”。不知道，紅星地產(chǎn)看似美好的“墻面”之下，到底還藏有多少白蟻?

上海西郊金茂府：

一套房查出120個(gè)小問(wèn)題

趕工交付、大幅減配、瑕疵頻現(xiàn)……業(yè)主在選擇上海西郊金茂府時(shí)，大概沒(méi)有把前述任何一個(gè)描述和自己的房子聯(lián)系在一起。“這個(gè)項(xiàng)目，如果開(kāi)發(fā)商好好做，還是不錯(cuò)的。”上海西郊金茂府的業(yè)主陳晨(化名)感嘆。

這一對(duì)標(biāo)上海大寧金茂府的項(xiàng)目，本應(yīng)是中國(guó)金茂的標(biāo)桿產(chǎn)品系，如今卻因質(zhì)量問(wèn)題頻繁遭遇維權(quán)。

“120多個(gè)小問(wèn)題”

“銷(xiāo)售和實(shí)際房屋有出入、貨不對(duì)板，樣板房無(wú)風(fēng)管，實(shí)際鞋柜處有風(fēng)管占用面積;實(shí)際交付的房門(mén)為白板門(mén)，與銷(xiāo)售承諾扣絲不一致;樣板房公區(qū)樓道鋪貼了瓷磚，實(shí)際公區(qū)為大白墻……”這是1月24日出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的一則投訴，題為《西郊金茂府虛假銷(xiāo)售、強(qiáng)制交付》。

類(lèi)似的問(wèn)題，陳晨也列舉了許多：樣板房是摸起來(lái)有紋路的墻布，而實(shí)際交付的則是平滑的墻紙;地板的顏色看起來(lái)也有問(wèn)題……

“櫥柜下面居然是不平的水泥地，下面全部是木棍、垃圾，用一個(gè)鐵皮圍著，不打開(kāi)看不見(jiàn)。”他說(shuō)。上述公開(kāi)投訴中亦提到，“合同約定櫥柜下方和背部鋪貼瓷磚，實(shí)際交付為裸露的水泥地”。

陳晨說(shuō)，2020年12月底交付時(shí)就發(fā)現(xiàn)了櫥柜下未貼磚的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商方面當(dāng)時(shí)表示(貼磚)要向上申請(qǐng)，如今已經(jīng)過(guò)去兩個(gè)月有余，“現(xiàn)在看來(lái)可能不會(huì)給貼了”。

另有業(yè)主在公開(kāi)投訴中提到，“購(gòu)房前樣板房區(qū)域圍墻帶有壁燈，但是實(shí)際交付沒(méi)有壁燈。”

降標(biāo)減配之外，精裝房的室內(nèi)交付質(zhì)量也是問(wèn)題百出。據(jù)此前媒體報(bào)道，不少業(yè)主家出現(xiàn)了陽(yáng)臺(tái)空鼓、衛(wèi)生間臺(tái)面斷裂、瓷磚脫落、馬桶歪斜、墻面乳膠漆出現(xiàn)裂縫、臥室門(mén)縫大漏風(fēng)嚴(yán)重等問(wèn)題。

陳晨家的兩個(gè)衛(wèi)生間出現(xiàn)了漏水問(wèn)題，“現(xiàn)在把馬桶和瓷磚都撬了”，而且“油煙機(jī)的風(fēng)管也有問(wèn)題，一棟樓所有人家都串味”。有業(yè)主在撬開(kāi)地板后還發(fā)現(xiàn)了發(fā)霉的現(xiàn)象。此前亦有某單元一樓某戶(hù)業(yè)主向媒體反饋，收房時(shí)看到地板已發(fā)霉。此后經(jīng)多次溝通，開(kāi)發(fā)商才答應(yīng)全部拆開(kāi)重鋪地板。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商此種拖延推諉的態(tài)度一直存在。據(jù)公開(kāi)投訴，2020年初便有業(yè)主發(fā)現(xiàn)各樓棟外立面有鼓包、裂痕、凹凸不平等現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商雖然承認(rèn)存在質(zhì)量問(wèn)題但是一直敷衍拖延，直到4月初才承諾選一棟樓作為樣板并承諾在5月底完成修復(fù)整改;但此后業(yè)主發(fā)現(xiàn)修補(bǔ)效果極差，仍有明顯問(wèn)題和痕跡。上海市嘉定區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)彼時(shí)的回復(fù)顯示，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)樓宇外墻個(gè)別部位存在空鼓、起皮現(xiàn)象屬實(shí)，并要求建設(shè)單位予以維修。

“我們墻面現(xiàn)在還是不平的，但開(kāi)發(fā)商說(shuō)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)幾年后會(huì)掉漆。”陳晨表示。

這些質(zhì)量問(wèn)題尚能維修，陳晨還發(fā)現(xiàn)了無(wú)法修復(fù)的缺陷。在定做柜子時(shí)，他發(fā)現(xiàn)柜子無(wú)法完整地靠到墻上，這才意識(shí)到墻體是歪的。

“請(qǐng)人驗(yàn)完房，發(fā)現(xiàn)一共有120多條小問(wèn)題，劃痕、裂縫、打膠不嚴(yán)實(shí)等問(wèn)題很明顯。”陳晨說(shuō)。

各種問(wèn)題頻發(fā)、維修周期拉長(zhǎng)的結(jié)果就是業(yè)主的計(jì)劃被打亂。“2020年12月底交付時(shí)就要做柜子、進(jìn)家具，結(jié)果地板和墻紙問(wèn)題比較多，想等開(kāi)發(fā)商弄好再進(jìn)，結(jié)果年底基本啥也沒(méi)修，就是打打膠、補(bǔ)補(bǔ)縫，年底工人都回家了，地板和墻紙也沒(méi)希望弄了，年后都耽誤入住了。”

除了肉眼可見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題之外，金茂府一向標(biāo)榜的“科技”，也其實(shí)難副。

據(jù)媒體報(bào)道，有業(yè)主反饋，室內(nèi)恒溫系統(tǒng)不恒溫，溫度只能調(diào)到16℃左右;恒濕系統(tǒng)不恒濕，濕度只能調(diào)到5%;新風(fēng)系統(tǒng)管道拆開(kāi)后布滿(mǎn)灰塵顆粒等。“我們情況沒(méi)有到這種地步。”陳晨表示，但冬天溫度基本在20度，有好多業(yè)主反映偏冷。

地王后遺癥

“上海西郊金茂府位于上海區(qū)嘉定區(qū)，是金茂為上海打造的又一‘府系’力作。”中國(guó)金茂在2019年年報(bào)中如此描述該項(xiàng)目，“本項(xiàng)目延續(xù)了金茂綠金質(zhì)量與豪宅基因，包括12大綠色科技系統(tǒng)，獲得國(guó)家綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2星級(jí)設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)。”

如今，這樣的“明星項(xiàng)目”卻降標(biāo)減配明顯、房屋質(zhì)量下滑、交付問(wèn)題頻出。有分析認(rèn)為，這與當(dāng)初拿地貴又遭遇新房限價(jià)、利潤(rùn)空間被壓縮有關(guān)。

西郊金茂府項(xiàng)目誕生于2016年。當(dāng)年6月17日，閩系房企建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)41.98億元拿下了嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，遠(yuǎn)高于此前金地以20.1億元?jiǎng)?chuàng)下的嘉定地王紀(jì)錄。

該地塊成交樓板價(jià)約3.02萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊新房?jī)r(jià)格也才3萬(wàn)元出頭。彼時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)期該項(xiàng)目?jī)r(jià)格將達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。

3個(gè)月后，中國(guó)金茂、保利置業(yè)進(jìn)入該項(xiàng)目，與建發(fā)房產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，由中國(guó)金茂負(fù)責(zé)操盤(pán)。此后，2016年底開(kāi)始，上海進(jìn)入了限購(gòu)、限價(jià)等多重嚴(yán)格調(diào)控的時(shí)期。直到2019年，上海市場(chǎng)的調(diào)控尚無(wú)放松跡象，中國(guó)金茂的這一地王項(xiàng)目也被迫入市。

有資深行業(yè)分析師向記者表示，西郊金茂府項(xiàng)目扣除保障房后的樓板價(jià)約為3.76萬(wàn)元/平方米，而2019年2月首次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)約為4.39萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目利潤(rùn)空間明顯受限。減配降標(biāo)也就成為壓縮成本的一個(gè)重要方式。

公開(kāi)信息顯示，在地市火熱的2016年-2017年間，中國(guó)金茂在包括南京、深圳、廈門(mén)等在內(nèi)的各地頻繁拿下地王項(xiàng)目。

其中，2016年5月，中國(guó)金茂在南京以約3.7萬(wàn)元/平方米、3.69萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，搶下河西地王G12、G13地塊，此后該項(xiàng)目同樣遭到限價(jià)。公開(kāi)信息顯示，河西金茂府G13地塊的銷(xiāo)售均價(jià)約為5.2萬(wàn)元/平方米。如今，該項(xiàng)目的業(yè)主也展開(kāi)了維權(quán)，降標(biāo)減配頻被提及。

高地價(jià)、低售價(jià)帶來(lái)的影響不只是被維權(quán)。

2021年1月25日晚，中國(guó)金茂發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2020年公司股東應(yīng)占利溢利較2019年同比下降40%-50%。

中國(guó)金茂表示，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致其項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。據(jù)國(guó)泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，該減值預(yù)計(jì)在30億-40億元。

國(guó)泰君安證券分析師謝皓宇認(rèn)為，中國(guó)金茂近兩年銷(xiāo)售增速(2020年增長(zhǎng)44%)和均價(jià)(2萬(wàn)元/平以上)優(yōu)于同梯隊(duì)房企，但依然計(jì)提減值，說(shuō)明并非銷(xiāo)售端問(wèn)題，而是歷史公開(kāi)市場(chǎng)拿地價(jià)格過(guò)高碰上嚴(yán)格限價(jià)。

上海招商虹橋公館：

驗(yàn)房遇阻 虛假宣傳

2020年12月，位于上海大虹橋板塊的招商虹橋公館迎來(lái)了冰火兩重天。

一邊是房源勁銷(xiāo)。彼時(shí)，項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)入市，推出的356套房源吸引了1423組客戶(hù)出資認(rèn)籌欲購(gòu)，最終認(rèn)籌率達(dá)到399.72%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日356套房源全部售罄，上千人抱憾而歸;另一邊是糾紛四起。據(jù)悉，項(xiàng)目一期提前半年交付，由于質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商違規(guī)交房、虛假宣傳及存在質(zhì)量問(wèn)題等緣由，大批業(yè)主舉橫幅維權(quán)。

“先交錢(qián)再驗(yàn)房”

公開(kāi)信息顯示，招商虹橋公館位于“大虹橋”輻射區(qū)域徐涇板塊，由央企招商蛇口開(kāi)發(fā)打造。項(xiàng)目周邊配套齊全，對(duì)面即虹橋萬(wàn)科商業(yè)廣場(chǎng)，2公里半徑范圍內(nèi)規(guī)劃6宗教育用地，且距離17號(hào)線(xiàn)徐盈路站僅400米。

早前，項(xiàng)目一期于2019年兩度開(kāi)盤(pán)，共入市896套房源;受限價(jià)影響，項(xiàng)目取證均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米，與板塊內(nèi)同期新盤(pán)一致，項(xiàng)目主力戶(hù)型為75-104平方米，最終認(rèn)籌率分別為75%與67%。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至3月10日，招商虹橋公館一期已售出894套，僅余2套待售。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，招商蛇口在上海地區(qū)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額98.82億元，位列第七;2020年，招商蛇口在上海地區(qū)的權(quán)益銷(xiāo)售額下降10.36%至88.58億元，排名也跌至第10名。

2020年12月26日，招商虹橋公館一期開(kāi)始集中交付，比原定的2021年6月提前了半年。與之而來(lái)的是，開(kāi)發(fā)商提出的“先交錢(qián)再驗(yàn)房”要求。

據(jù)一期項(xiàng)目業(yè)主表示，交付首日，業(yè)主進(jìn)入集中交付辦公地點(diǎn)后，被要求先完成面積補(bǔ)差手續(xù)、交物業(yè)費(fèi)等流程才可驗(yàn)房。為了維護(hù)自身“先驗(yàn)房”的權(quán)益，業(yè)主們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)與工作人員交涉激烈，甚至一度引來(lái)警方協(xié)調(diào)。

最終，僅個(gè)別業(yè)主爭(zhēng)取到了12月26日下午4-5點(diǎn)期間“先驗(yàn)房后辦手續(xù)”，而后陸續(xù)辦理交付的業(yè)主又再度面臨“面積補(bǔ)差-繳納物業(yè)費(fèi)-驗(yàn)房拿鑰匙”流程。在2021年1月下旬，該流程放寬至“面積補(bǔ)差-開(kāi)門(mén)驗(yàn)房-交物業(yè)費(fèi)-拿鑰匙”。同時(shí)，根據(jù)招商蛇口規(guī)定，一期房源無(wú)論交付與否，都將自2021年1月起征收物業(yè)費(fèi)。有媒體報(bào)道，由于對(duì)交付流程不認(rèn)可，3月初，一期仍有百余戶(hù)業(yè)主未確認(rèn)收房。

北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，履行購(gòu)房合同中關(guān)于房屋的各種約定是開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)，在簽收房屋之前對(duì)房屋進(jìn)行全面的檢驗(yàn)也是業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利。但在實(shí)際操作中，先交付面積差額、物業(yè)費(fèi)等錢(qián)款再驗(yàn)房拿鑰匙的情況也是存在的，如果業(yè)主對(duì)房屋的面積、質(zhì)量等合同主要內(nèi)容存疑的話(huà)，可以堅(jiān)持先驗(yàn)房再交付，同時(shí)業(yè)主可以請(qǐng)有關(guān)測(cè)量機(jī)構(gòu)房屋質(zhì)量、面積等因素進(jìn)行測(cè)量。

李松提醒，房屋簽收后則視為房屋已交付，對(duì)于房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)則由業(yè)主自行承擔(dān)。因此，對(duì)于房屋的驗(yàn)收，各位業(yè)主需慎之又慎。

涉嫌虛假宣傳

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，堅(jiān)持驗(yàn)房后再付款收房并非招商業(yè)主“事多”，而是源于對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量存疑。

2020年9月，正值上海梅雨季，距離原定交房時(shí)間還有9個(gè)多月的時(shí)間，招商虹橋公館一期樓棟的外立面墻上便出現(xiàn)多處鼓包情況，甚至有個(gè)別樓出現(xiàn)整面鼓包。同時(shí)，部分樓棟還出現(xiàn)滲水情況，東、西兩側(cè)的外立面上浮現(xiàn)明顯水漬痕跡。9月中下旬，業(yè)主就此事在項(xiàng)目售樓處拉起了橫幅，手持或身穿寫(xiě)有“鼓包、滲水、墻掉皮”等字樣的T恤進(jìn)行維權(quán)。

維權(quán)未果后，多名業(yè)主在網(wǎng)上反映稱(chēng)項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售宣稱(chēng)消防連廊只是一個(gè)走廊，不影響采光與通風(fēng)，但13號(hào)樓消防連廊外側(cè)已接近實(shí)墻，中間套北臥室及廚房望出去是一堵墻，嚴(yán)重影響北面房間采光、通風(fēng)，銷(xiāo)售描述與實(shí)際銷(xiāo)售的房屋嚴(yán)重不符，存在欺詐銷(xiāo)售、虛假宣傳的嫌疑。

建設(shè)過(guò)程中，也有業(yè)主投訴，招商虹橋公館一期樓棟的2層及次頂層外部均安裝了橫梁(腰線(xiàn))，而在銷(xiāo)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商并未將此信息告知購(gòu)房者，《預(yù)售合同》中有關(guān)房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖亦未披露有關(guān)該等橫梁的信息。由于上述兩處橫梁突出整棟樓外立面的部分較多，影響了部分購(gòu)房者房屋內(nèi)的采光及視野，甚至有部分南向房屋內(nèi)的部分窗體出現(xiàn)采光被橫梁永久遮擋的情形。

據(jù)記者了解，招商打造的上海中環(huán)招商華府在2018年交付時(shí)也曾被曝維權(quán)。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，該小區(qū)交付時(shí)，原本規(guī)劃的樓層間綠地被密集的路面停車(chē)位取代了，實(shí)際交付的樓棟入戶(hù)門(mén)廳與樣板房不符，此前宣傳的童夢(mèng)公園“爛尾了”，“人車(chē)分流”也變成了“人車(chē)共游”。

面對(duì)不斷暴露出來(lái)的產(chǎn)品問(wèn)題，2020年10月，有業(yè)主在深交所披露平臺(tái)向招商蛇口犀利提問(wèn)：公司在上海徐涇鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)招商虹橋公館，最近因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主在維權(quán)。此前招商中環(huán)華府也出現(xiàn)了大規(guī)模維權(quán)，杭州的招商遠(yuǎn)洋春秋華庭小區(qū)也因精裝房問(wèn)題被315晚會(huì)曝光。“請(qǐng)問(wèn)貴公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為何頻頻出現(xiàn)維權(quán)事件，你們沒(méi)有質(zhì)量管控體系嗎?請(qǐng)問(wèn)你們的經(jīng)營(yíng)理念是什么?”

對(duì)此，董秘以“具體問(wèn)題請(qǐng)您聯(lián)系我司客戶(hù)服務(wù)中心”作為回應(yīng)。

一邊是業(yè)主對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的質(zhì)疑，一邊則是招商蛇口規(guī)模沖刺的野心。這其中，上海是招商蛇口不能放棄的陣地。

2020年，招商蛇口加緊了在上海的布局，共斬獲3宗宅地，及時(shí)夯實(shí)了土儲(chǔ)。這年4月，招商以43.07億元的價(jià)格拿下了位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的一宗宅地，地塊斜對(duì)角便是招商虹橋公館一期;“圍標(biāo)”事件后，7月，虹口區(qū)嘉興路街道地塊再度起拍，最終招商以8.11萬(wàn)元/平方米的單價(jià)競(jìng)得，刷新了虹口區(qū)的樓面單價(jià);12月，招商聯(lián)合融信、保利拿下靜安區(qū)中興社區(qū)一地塊，斥資52.13億元。

此外，2021年2月，招商蛇口擊敗了建發(fā)、保利、金茂、金地等房企，以56.66億元總價(jià)拿下虹口區(qū)嘉興路街道一地塊。

不到1年時(shí)間，招商蛇口已然在上海拿下4宗優(yōu)質(zhì)宅地。這些地塊也被招商以最快速度消化，2020年4月拿下的徐涇地塊被定為“招商虹橋公館二期”，已于當(dāng)年12月入市;同年7月拿下的虹口區(qū)嘉興路街道地塊最快于今年二季度入市，推廣名為“招商外灘璽”。此外，招商9號(hào)公館、華發(fā)招商依云四季等老盤(pán)也將陸續(xù)于今年加推。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年招商蛇口“彈藥”充沛，有望沖刺問(wèn)鼎上海銷(xiāo)冠。只不過(guò)，口碑下滑、深陷維權(quán)旋渦的招商能否在保量的同時(shí)提質(zhì)，還需要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

律師支招

那么，購(gòu)房者在買(mǎi)房過(guò)程中碰到的虛假宣傳、減配及一系列質(zhì)量問(wèn)題又該如何維護(hù)自身權(quán)益?

李松指出，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的糾紛主要屬于后者在銷(xiāo)售過(guò)程中夸大了項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主在收房以后發(fā)現(xiàn)前期宣傳內(nèi)容無(wú)法兌現(xiàn)，例如承諾的學(xué)區(qū)房、公共配套、贈(zèng)送面積等，而上述承諾內(nèi)容并未在合同中體現(xiàn)，為業(yè)主維權(quán)帶來(lái)障礙。

但是，這一障礙在近期有所消減。2020年12月29日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國(guó)工會(huì)法》若干問(wèn)題的解釋〉等二十七件民事類(lèi)司法解釋的決定》(下稱(chēng)《決定》)，自2021年1月1日起施行。根據(jù)《決定》，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中將第三條修改為：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

“這個(gè)規(guī)定明確了開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中的宣傳內(nèi)容有影響到房屋價(jià)款或者對(duì)于客戶(hù)定約有重大影響的，即便僅是宣傳資料，但是從法律意義上講，也應(yīng)視為要約，即這些宣傳資料就是合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商需擔(dān)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。”李松解釋道，業(yè)主也需注意在購(gòu)房時(shí)保留證據(jù)材料，可以錄音形式記錄案場(chǎng)銷(xiāo)售做出的一些承諾、保留好宣傳材料、拍攝交付樣板間等方式留存，以防日后交付時(shí)出現(xiàn)承諾未履行的情況。