一年一度的“金九銀十”隨著中秋+國慶8天長假迎來熱潮，打折促銷與贈(zèng)送車位、家電家具等成為開發(fā)商謀求更好去化的手段。

出游的出游，看房的看房。據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，8天黃金周期間，全國共接待國內(nèi)游客6.37億人次、同比恢復(fù)79%，國內(nèi)旅游收入4665.6億元、同比恢復(fù)69.9%;據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，全國重點(diǎn)城市成交套數(shù)和面積同比2019年10月1日-7日分別增長14%和12%，總體市場恢復(fù)至往年同期成交量水平，尤以長三角和粵港澳區(qū)域最為明顯。

于北京樓市，在一眾打折促銷的樓盤宣傳中，也出現(xiàn)了更多共產(chǎn)房的身影，而他們的旗號在動(dòng)輒10萬+/平方米的商品房、周邊5-6萬/平方米的限競房而言似乎也頗具吸引力：“均價(jià)2.9萬/平方米”“均價(jià)2.56萬/平方米”“首付58-70萬”……

從地域上來看，大興、通州、順義、門頭溝、房山等均推出了均價(jià)在3萬元/平方米以下的共產(chǎn)房項(xiàng)目，并集中在黃金周前后入市。雖然人人都知道價(jià)格高、主城區(qū)、有著良好配套設(shè)施和成熟產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目是好項(xiàng)目，但對于在一線城市工作又囊中羞澀的普通工薪族而言，在一線郊區(qū)上車抑或退回二線省會(huì)城市置業(yè)是個(gè)長久討論的話題。

從數(shù)百年前大師如白居易被調(diào)侃的“長安居，大不易”，到層出不窮的現(xiàn)當(dāng)代熱播電視劇《蝸居》《安家》，國人對于住處與“家”這一概念具有長遠(yuǎn)的追求。

為此，越來越多的購房者拋出了疑問：這些項(xiàng)目在哪?配套怎么樣?價(jià)格真實(shí)嗎?有什么條件?

單價(jià)3萬以下共產(chǎn)房頻出

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)披露，截至2020年10月12日，北京全市可售住宅約11.76萬套，可售面積接約1357萬平方米。

其中，于商品房方面，可售期房共計(jì)19.68萬套、建筑面積共計(jì)1486.29萬平方米，其中住宅接近8萬套、建筑面積共計(jì)945.7萬平方米;未簽約現(xiàn)房共計(jì)11.28萬套、建筑面積共計(jì)840.79萬平方米，其中住宅2.51萬套、建筑面積294.91萬平方米。

于存量房方面，可售房源現(xiàn)存1.56萬套、建筑面積138.88萬平方米，其中住宅約1.25萬套、可售面積117萬平方米。其中，2020年9月簽約住宅1.7萬套，簽約面積158.6萬平方米。

于成交量上，就過去的8天假期中，基于第一大中介鏈家交易數(shù)據(jù)，貝殼研究院指出，北京新房住宅日均成交面積較去年同期下降24%，成交均價(jià)同比上漲4.8%，但成交量不及去年同期。具體到成交結(jié)構(gòu)，大興區(qū)成交面積最高，占整體成交量的18%;城六區(qū)和近郊區(qū)域成交量占比同比增長了10個(gè)百分點(diǎn)。

新增住宅預(yù)售證方面，北京9月新增30個(gè)，10月新增2個(gè)(宸悅四季嘉苑、中信逸海園)，新增供應(yīng)面積42萬平方米，為去年同期的2.1倍。

具體到共產(chǎn)房項(xiàng)目，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月12日，目前在申購項(xiàng)目共7個(gè)，可提供住宅共6773套。

可以看到，北京最新推出的銷售單價(jià)在3萬元及以下的住宅項(xiàng)目多位于五環(huán)、六環(huán)之間，與最近的地鐵站之間普遍存在2公里以上的直線距離，在公共出行、周邊配套上可選擇性有限。

其中，最早拿到預(yù)售證的是位于房山區(qū)良鄉(xiāng)的中駿·云景臺項(xiàng)目，該項(xiàng)目雖然于2020年9月才取得預(yù)售證，但在此前幾個(gè)月前便與京東等電商平臺合作，由公司高管直播賣房，在媒體宣傳上下足了功夫——低總價(jià)和性價(jià)比是開發(fā)商向消費(fèi)者們拋出的誘餌。

以75平米的兩居室為例，總價(jià)最低至210萬，按首套房30%首付來算約70萬左右(含全裝修)，與多個(gè)二線省會(huì)城市首付價(jià)位相當(dāng)，對于很多消費(fèi)者而言是個(gè)不算太高的購房門檻。據(jù)中介平臺統(tǒng)計(jì)，中駿·云景臺自開盤以來已成交77套、銷售超過15億元。

值得注意的是，雖然各個(gè)樓盤都有低首付的說法，但因?yàn)樾粜彤a(chǎn)品數(shù)量有限、位置不佳、附加稅費(fèi)、貸款政策等影響，一位地產(chǎn)從業(yè)者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，“總價(jià)低于374萬、位于五環(huán)外的樓盤貸款比例最高大概在60%左右”，消費(fèi)者的真實(shí)首付遠(yuǎn)不止宣傳所提金額。

而除中駿·云景臺和路勁·御合院兩個(gè)項(xiàng)目為新建商品房外，其余項(xiàng)目均為共有產(chǎn)權(quán)房，以大興、門頭溝、順義、通州為主，交付時(shí)間集中在近三年內(nèi)。

低價(jià)，60%-85%的個(gè)人份額，嚴(yán)苛的申購條件，入市3年陸續(xù)推出幾十個(gè)項(xiàng)目……自2017年推出共有產(chǎn)房住房制度以來，3年過去，第一個(gè)共產(chǎn)房項(xiàng)目、均價(jià)2.2萬元/平方米的首開保利錦都家園余下2套房源在今年進(jìn)行了第三次申購。由此，北京共產(chǎn)房的去化程度可窺一斑。

究其原因，消費(fèi)者既關(guān)心價(jià)格與質(zhì)量，也關(guān)心政策的延續(xù)性與后期是否可以在市場上公開交易。作為保障性用房，共產(chǎn)房以低價(jià)入市，開發(fā)商需要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任更大，而所獲得的利潤較之限競房更為有限。

到底是真·剛需，還是假·噱頭?一位親身參與共產(chǎn)房搖號的購房者在社交平臺知乎上透露，申購后3年左右才能拿到房產(chǎn)證——這意味著3年前成功申購了共產(chǎn)房項(xiàng)目的消費(fèi)者極有可能在今年才拿到房產(chǎn)證，且實(shí)際入住時(shí)間不長。

但即便如此，這位已成功申購的幸運(yùn)兒表示，共產(chǎn)房對于定居北京而預(yù)算有限的普通家庭而言是可以滿足居住需求的，從自住層面考慮，不失為一個(gè)好選擇。

北京限競房一周量價(jià)齊跌

在共產(chǎn)房熱熱鬧鬧入市的同時(shí)，市場出現(xiàn)了關(guān)于北京現(xiàn)有存量限競房要在2021年年底前全部清盤的傳聞——帶著疑問，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向多方求證，但無論是地產(chǎn)開發(fā)商還是項(xiàng)目一線售樓處工作人員、中介均表示并未接到此消息。

同于2017年推出至今，北京全市已有近百個(gè)限競房項(xiàng)目，同樣多分布于城八區(qū)等郊區(qū)，限價(jià)限售，并對商品房戶型提出了“70/90”等要求，銷售均價(jià)與最高單價(jià)多限制在5-7萬元/平方米。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅黃金周期間，金隅學(xué)府等43個(gè)限競房成交185套、9.71億元，平均成交價(jià)為39380元/平方米，環(huán)比前一周430套的成交均價(jià)45849元/平方米明顯下跌。同期，北京全市僅有萬橡悅府(限競房，成交1.24億元)、長安九里(普宅，成交1.18億元)2個(gè)樓盤成交額過億元。

具體到區(qū)域上，通州的臺湖金茂悅、大興的京能電建洺悅灣、房山的金地大湖風(fēng)華、昌平的萬橡悅府、順義的中鐵諾德閱墅、平谷的和棠瑞著、密云的京投發(fā)展錦悅府、延慶的碧桂園世奧龍鼎等限競房均為區(qū)域銷冠;朝陽、海淀、豐臺、石景山的銷冠以高端改善樓盤為主，但部分限競房項(xiàng)目表現(xiàn)也不錯(cuò)，其成交金額在區(qū)域前三。

以領(lǐng)跑北京新房成交市場的萬橡悅府為例，公開資料顯示，萬橡悅府位于昌平區(qū)回龍觀，由華潤開發(fā)，距離8號線朱辛莊站步行距離800米，分為73平兩居、89-117平三居、137平四居，均價(jià)限價(jià)5.4萬元/平方米，最低總價(jià)為380萬元/套，已于2020年4月開盤，目前在售的是二期，預(yù)計(jì)于2022年10月交付。

一位銷售人員告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，雖然便捷的交通和相對成熟的商業(yè)都吸引了大批互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者——鄰近中關(guān)村軟件園、生命科技園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊購物中心(萬象匯，傳聞)、醫(yī)院等配套相對齊全，且該項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)在5.7萬元/平方米左右，與新房售價(jià)存在一定倒掛，但住宅氛圍不高、升值的可能性一般：同一商圈內(nèi)，金宸府、奧海明月、奧森One亦受到意向購房者的關(guān)注，后期新住宅項(xiàng)目的分批入市將會(huì)形成一定沖擊。當(dāng)然，對于首次置業(yè)的剛需消費(fèi)者而言，“在北京能上車就不錯(cuò)了”。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，黃金周期間大興區(qū)成交面積最高為0.32萬平方米，占整體成交量的18%，其中主要成交產(chǎn)品為限競房;大興區(qū)排名前十的產(chǎn)品中，限競房占比9成。

具體到二手房方面，黃金周期間北京中高價(jià)位房源成交占比提高，表現(xiàn)為300-450萬的剛需盤交易占比較去年下降，450-600萬房源占比上升，這意味著改善型購房需求在上升。

相關(guān)分析人士指出，從四季度來看，房企在融資壓力增大的情況下，出貨意愿強(qiáng)烈，其加大推盤力度、疊加促銷手段將成為趨勢，預(yù)計(jì)供求端將同時(shí)提速。