二季度房地產(chǎn)板塊處于低配狀態(tài)，配置價(jià)值明顯

從縱向歷史對(duì)比來(lái)看，我們觀察到當(dāng)前房地產(chǎn)板塊2.79%的基金持倉(cāng)比例接近2017年行業(yè)密集出臺(tái)調(diào)控政策的低配階段，甚至低于2014年行業(yè)庫(kù)存高企、景氣度下行的低配階段。因此當(dāng)前板塊的持倉(cāng)比例已處在較低位置，考慮到行業(yè)景氣度正在持續(xù)回升，我們認(rèn)為一旦基本面修復(fù)力度較大幅超出市場(chǎng)預(yù)期或政策環(huán)境出現(xiàn)較為明顯的改善，板塊配置比例將會(huì)得到大幅且迅速的提升，推動(dòng)地產(chǎn)股估值的顯著提升。

龍頭公司減配較多，成長(zhǎng)型房企及物業(yè)公司受到增量資金青睞。

當(dāng)前持倉(cāng)規(guī)模前五的房地產(chǎn)公司總持倉(cāng)市值環(huán)比降幅為11.8%，大于整體地產(chǎn)板塊5.3%的降幅。其中萬(wàn)科A與保利地產(chǎn)減配的金額最大，分別為35.1億元和34.8億元，降幅達(dá)到14.7%和20.6%。但同時(shí)我們也觀察到二線成長(zhǎng)型房企和物業(yè)公司最受增量資金的青睞。其中中南建設(shè)和金科股份所獲的增持規(guī)模最大，分別為5.9和5.4億元，環(huán)比增幅分別為19.4%和46.8%，天健集團(tuán)次之，持倉(cāng)市值提升1.3億元，環(huán)比增幅較高，其余增配公司的持倉(cāng)提升規(guī)模大多在0.5-1億元之間，包括廣宇發(fā)展、華聯(lián)控股、華聯(lián)控股、華僑城、上海臨港等。值得注意的是A股的三家物業(yè)公司——招商積余、新大正和南都物業(yè)的持倉(cāng)市值均有所提升，增持金額分別為0.74、0.68和0.24億元，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)板塊的偏好仍在持續(xù)提升。

陸股通配置風(fēng)格與內(nèi)資相反，持倉(cāng)規(guī)模與占比齊升，或與外資相較于內(nèi)資更為注重基本面表現(xiàn)與安全邊際的投資風(fēng)格相關(guān)。

二季度末，陸港通基金持有地產(chǎn)板塊總市值達(dá)到419.3億元，相比于上季度末規(guī)模提升13.6%，同時(shí)占股票投資市值比重為2.08%，較一季度的1.97%提升了0.12個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)股增持方面，二季度北上資金對(duì)世榮兆業(yè)、招商積余、泛海控股及格力地產(chǎn)的增持力度最大，持倉(cāng)市值占比的提升分別達(dá)到了4.3、2.6、1.9和1.7個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為這可能與外資相較于內(nèi)資更為注重基本面表現(xiàn)和安全邊際的投資風(fēng)格相關(guān)。

投資建議

我們繼續(xù)看好未來(lái)6個(gè)月房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)尤其是開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)。

兩大主線未變：優(yōu)質(zhì)房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質(zhì)房企A股推薦陽(yáng)光城、中南建設(shè)、金科股份、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭房企，港股推薦融創(chuàng)中國(guó)(01918)、中國(guó)金茂(00813)、旭輝控股集團(tuán)(00884)。物管行業(yè)A股重點(diǎn)推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯(lián)行，港股重點(diǎn)推薦碧桂園服務(wù)(06098)、保利物業(yè)(06049)、永升生活服務(wù)(01995)、寶龍商業(yè)(09909)。

(以下為節(jié)選內(nèi)容，非報(bào)告全文)

1、二季度房地產(chǎn)板塊處于低配狀態(tài)，配置價(jià)值明顯

截至2020年二季度，房地產(chǎn)板塊的基金持倉(cāng)總市值環(huán)比下降，行業(yè)連續(xù)兩個(gè)季度處于低配狀態(tài)。

二季度板塊基金持倉(cāng)總市值為936.6億元，相較于第一季度環(huán)比下降了5.3%;持倉(cāng)比例來(lái)看，二季度基金重倉(cāng)持股中房地產(chǎn)板塊占股票投資市值比重為2.79%，相較去年同期的4.14%同比下降了32.7%，較今年一季度的3.68%環(huán)比下降了24.3%。同時(shí)股票市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比為3.52%，地產(chǎn)板塊的超配比例為-0.73%。自2019年四季度行業(yè)實(shí)現(xiàn)超配0.13%后，2020年以來(lái)連續(xù)兩個(gè)季度處于低配狀況。

我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)板塊的配置價(jià)值明顯

。從縱向歷史對(duì)比來(lái)看，我們觀察到當(dāng)前2.79%的持倉(cāng)比例接近2017年房地產(chǎn)行業(yè)密集出臺(tái)調(diào)控政策的階段，甚至低于2014年行業(yè)高庫(kù)存、低景氣度的階段。因此當(dāng)前板塊的持倉(cāng)比例已處在較低位置，考慮到行業(yè)景氣度正在持續(xù)回升中，我們認(rèn)為一旦基本面修復(fù)力度較大幅超出市場(chǎng)預(yù)期或政策環(huán)境出現(xiàn)較為明顯的改善，板塊配置比例將會(huì)得到大幅且迅速的提升，推動(dòng)地產(chǎn)股估值的顯著修復(fù)。

2、龍頭公司減配較多，成長(zhǎng)型房企及物業(yè)公司受到增量資金青睞

從重倉(cāng)地產(chǎn)股的持倉(cāng)市值來(lái)看，TOP5與TOP10的總持倉(cāng)市值降幅均大于整體板塊。

截至2020年二季度，公募基金持倉(cāng)市值高于5億元的地產(chǎn)股共有9支，與上一季度持平。持倉(cāng)市值TOP5的地產(chǎn)股分別為萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、金地集團(tuán)、招商積余，其中萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)的持股市值繼續(xù)超過(guò)百億，分別為204.0億和134.1億元，約占基金股票投資市值的0.61%和0.40%。

從持倉(cāng)集中度的角度來(lái)看，板塊的持倉(cāng)集中度有所下降。截至二季度地產(chǎn)板塊基金重倉(cāng)持股市值TOP 5和TOP 10地產(chǎn)股的持倉(cāng)總市值占板塊持倉(cāng)總市值的比重分別為45.8%和50.6%，分別較上季度下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)和3.5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊的持倉(cāng)集中度有所下降。

從個(gè)股的持倉(cāng)變動(dòng)來(lái)看，二線成長(zhǎng)型房企和物業(yè)公司最受增量資金的青睞。持倉(cāng)市值規(guī)模提升的前十位中，中南建設(shè)和金科股份提升最多，分別為5.9億元和5.4億元，環(huán)比分別為+19.4%和+46.8%。

天健集團(tuán)次之，持股市值提升1.3億元，環(huán)比增幅高達(dá)7863%，其余公司持股市值的提升總體在0.5-1億元之間，環(huán)比增幅依次為，廣宇發(fā)展+110.2%、華聯(lián)控股+103.9%、華僑城A+35.7%、新大正+31.1%、上海臨港+14.7%、綠地控股+6.8%、招商積余+3.9%;其余公司持股市值的下降總體在1-7億元之間，環(huán)比降幅依次為，金融街-87.2%、招商蛇口-76.4%、新城控股-67.7%、藍(lán)光發(fā)展-47.5%、榮盛發(fā)展-35.8%、陽(yáng)光城-33.3%、華夏幸福-22.1%、金地集團(tuán)-4.0%。值得注意的是A股的三家物業(yè)公司——招商積余、新大正和南都物業(yè)的持倉(cāng)市值均有所提升，增持金額分別為0.74、0.68和0.24億元，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)板塊的偏好仍在持續(xù)提升。

從房地產(chǎn)板塊重倉(cāng)個(gè)股的持股基金數(shù)量變動(dòng)來(lái)看，在公募基金披露的59家房地產(chǎn)企業(yè)持倉(cāng)情況中，平均持股基金數(shù)量為21只，環(huán)比上季度下行19.6%。重倉(cāng)持有數(shù)量高于5只基金的共有25只地產(chǎn)股，較上季度期增加5只，重倉(cāng)持有數(shù)量高于10只基金的共有16只地產(chǎn)股，較上季度增加1只。

3、陸股通配置風(fēng)格與內(nèi)資相反，持倉(cāng)規(guī)模與占比齊升

從陸股通持有地產(chǎn)股趨勢(shì)來(lái)看，其風(fēng)格與內(nèi)資相反，持倉(cāng)規(guī)模與占比雙雙提升。

截至2020年二季度末，陸港通基金持有地產(chǎn)板塊總市值達(dá)到419.3億元，相比于上季度末規(guī)模提升13.6%，同時(shí)占股票投資市值比重為2.08%，較一季度的1.97%提升了0.12個(gè)百分點(diǎn)。

二季度北上資金對(duì)世榮兆業(yè)、招商積余、泛?？毓杉案窳Φ禺a(chǎn)的增持力度最大

重倉(cāng)個(gè)股來(lái)看，2020年二季度陸股通持倉(cāng)市值TOP5分別為萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股，合計(jì)市值達(dá)287.4億元，占到了總板塊68.5%。其中萬(wàn)科和保利地產(chǎn)居前，分別為130.5和79.8億元，其余三家在20到30億元之間。個(gè)股增持方面，，持倉(cāng)市值占比的提升分別達(dá)到了4.3、2.6、1.9和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

4、投資建議

從上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，行業(yè)基本面延續(xù)修復(fù)趨勢(shì)。6月單月銷售面積和銷售金額同比增速保持正增長(zhǎng)，投資累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。同時(shí)我們觀察到隨著行業(yè)基本面的回暖，近期東莞、杭州、寧波、深圳、南京等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。我們認(rèn)為在因城施策的政策背景下，不排除后續(xù)高熱度城市繼續(xù)出臺(tái)政策補(bǔ)丁的可能。但這也并不意味著樓市政策的徹底轉(zhuǎn)向，從全國(guó)來(lái)看樓市復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍顯薄弱，疊加流動(dòng)性寬松的貨幣環(huán)境，維持樓市健康發(fā)展仍是主基調(diào)。

伴隨數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好的持續(xù)以及市場(chǎng)風(fēng)格切換，我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的高景氣將推動(dòng)行業(yè)估值修復(fù)，繼續(xù)看好未來(lái)6個(gè)月房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)尤其是開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)

。兩大主線未變：優(yōu)質(zhì)房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質(zhì)房企A股推薦陽(yáng)光城、中南建設(shè)、金科股份、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭房企，港股推薦融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂、旭輝控股集團(tuán)。物管行業(yè)A股重點(diǎn)推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯(lián)行，港股重點(diǎn)推薦碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)。作者：竺勁