到今年3月，百強(qiáng)房企的銷售已恢復(fù)至去年同期的八成。其中，龍頭房企率先復(fù)蘇，十強(qiáng)房企的銷售額已恢復(fù)至去年同期的九成左右。房企人士普遍認(rèn)為，到今年第二季度，市場(chǎng)有望恢復(fù)到正常水平。

    突如其來的新冠肺炎疫情，打了所有行業(yè)一個(gè)措手不及，樓市亦然。隨著武漢解封，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重啟”迎來加速度。

    面對(duì)一季度交易量“普跌”，房企搶工搶收時(shí)不我待。那么，國內(nèi)樓市復(fù)工進(jìn)度到底如何?市場(chǎng)離真正回暖還需多久?項(xiàng)目開工率不足，又會(huì)給后續(xù)市場(chǎng)帶來什么影響?

    對(duì)此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走企業(yè)、訪專家、踩樓盤、入工地，對(duì)樓市復(fù)工情況做了一番深入調(diào)查，以饗讀者。

    4月9日，購房者王偉(化名)在經(jīng)過測(cè)量體溫、出示“綠碼”、填寫個(gè)人資料、病毒消殺等四道程序后，才終于進(jìn)入北京市石景山區(qū)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)。

    自獲準(zhǔn)開放以來，該項(xiàng)目每天接待的客戶十分有限。一方面，根據(jù)防疫工作要求，項(xiàng)目實(shí)施限流，購房者需要提前預(yù)約才能到現(xiàn)場(chǎng)看房;另一方面，作為除湖北省外防控最嚴(yán)格的區(qū)域，北京購房者的熱情尚未完全恢復(fù)。

    南方樓市的復(fù)蘇進(jìn)度，要普遍快于北方。早在今年3月中旬，蘇州市場(chǎng)就出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在做好防疫工作的基礎(chǔ)上，蘇州樓市成交量也基本恢復(fù)到往常的水平。

    歲末年初，一場(chǎng)突發(fā)的新冠肺炎疫情使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯，對(duì)于嚴(yán)重依賴現(xiàn)金流、又身處市場(chǎng)下行期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是不可承受之重。隨著疫情逐漸得到控制，從3月中旬開始，全國樓市復(fù)工大幕陸續(xù)開啟。除售樓處外，一些項(xiàng)目工地日夜趕工，甚至出現(xiàn)擾民現(xiàn)象。

    開發(fā)商的急迫心態(tài)可以想象，但他們無法單方面把控復(fù)工節(jié)奏。一方面，工人尚未完全到崗，使得很多工地的施工進(jìn)程受到影響;另一方面，市場(chǎng)需求的釋放程度如何，還需進(jìn)一步觀察。

    因此，這些復(fù)工的努力，能在多大程度上彌補(bǔ)疫情帶來的缺口?目前看來仍存疑問。

從復(fù)工到“擾民”

    隨著疫情逐漸得到控制，到3月末，全國各城市的售樓處已大部分開放。4月8日，隨著武漢解封，武漢市的首批售樓處也已開放。

    從全國范圍來看，南方城市售樓處的熱度普遍高于北方。柳州市某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，柳州的各大售樓處已于3月份全部開放。截至4月初，該公司旗下項(xiàng)目的客流量已“十分接近”正常水平。

    在北京等一些北方城市，因疫情防控工作的要求較為嚴(yán)格，售樓處普遍未能恢復(fù)到平日的水平。市場(chǎng)人士表示，目前北京新房項(xiàng)目較多，但看房情況和交易量并未恢復(fù)。

    為彌補(bǔ)疫情的影響，很多房企繼續(xù)實(shí)施網(wǎng)上賣房，同時(shí)借助線上直播、VR看房等手段，強(qiáng)化宣傳推廣，從而實(shí)現(xiàn)蓄客。

    曾是疫情中心的武漢，在重新按下“啟動(dòng)鍵”后，售樓處也在緩慢回溫。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，要到售樓處現(xiàn)場(chǎng)看房，均需要提前預(yù)約。購房者要進(jìn)入售樓處還需進(jìn)行嚴(yán)格的消殺。部分項(xiàng)目還要求，同一時(shí)間段售樓部最多保持兩組客戶。

    同樣從3月下旬開始，隨著農(nóng)民工陸續(xù)返崗，房地產(chǎn)項(xiàng)目工地也逐漸實(shí)現(xiàn)復(fù)工。其中，為追趕工期，部分工地“日夜兼程”，甚至發(fā)展到“擾民”的程度。

    4月初，家住湖北省襄陽市航空路的翟女士開始受到工地噪音的侵?jǐn)_。自獲準(zhǔn)復(fù)工以來，翟女士家附近的一處房地產(chǎn)工地日夜施工，嚴(yán)重影響到她的作息。為此，她不得不向執(zhí)法部門進(jìn)行投訴。

    翟女士所在的湖北襄陽，曾是新冠肺炎疫情的“重災(zāi)區(qū)”。在長達(dá)兩個(gè)月的時(shí)間里，這里的商業(yè)和生產(chǎn)活動(dòng)幾乎停滯，直到3月末才逐漸恢復(fù)。翟女士家附近的“民發(fā)·星悅里”項(xiàng)目工地，開工后便不分晝夜，一度給周圍居民生活帶來了較大困擾。

    廣東省湛江市徐聞縣的劉先生，也面臨同樣的困擾。徐先生家附近的一處房地產(chǎn)工地，自復(fù)工以來便每天施工到深夜。直到向當(dāng)?shù)刈〗ň滞对V后，情況才有所好轉(zhuǎn)。

供貨節(jié)奏可能受阻

    工地趕工，反映出開發(fā)商普遍存在緊迫感。“如果施工期縮短兩個(gè)月的話，至少影響全年20%-30%的供貨。”前述北京房企人士表示。

    據(jù)介紹，由于氣候條件、環(huán)保要求、重大節(jié)慶事件等的影響，北方城市每年的建筑工程施工期，通常在6個(gè)月到8個(gè)月之間。南方城市因氣候溫暖，施工期會(huì)延長1-2個(gè)月。

    該人士表示，此次疫情發(fā)生在歲末年初，雖然與冬季建筑活動(dòng)的季節(jié)性減緩周期有一定重合，但實(shí)際影響仍然持續(xù)了兩個(gè)月左右。在疫情較為嚴(yán)重、防控要求較高的地區(qū)，影響的時(shí)間更長。

    該人士稱，一些城市鼓勵(lì)房地產(chǎn)建筑工地復(fù)工，同時(shí)降低了預(yù)售條件，這有助于加快供貨節(jié)奏。但短期來看，工地還未達(dá)到日常的施工節(jié)奏。因?yàn)橐粋€(gè)現(xiàn)實(shí)情況是，由于工人尚未完全到崗，當(dāng)前還有很多工地并未處于完全復(fù)工的狀態(tài)。

    他表示，日夜開工并導(dǎo)致擾民的現(xiàn)象，目前仍屬個(gè)案。因此，今年的市場(chǎng)供應(yīng)仍會(huì)大概率出現(xiàn)缺口。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，為彌補(bǔ)供應(yīng)缺口，很多房企在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)加快開工節(jié)奏，同時(shí)采取降價(jià)等措施，從而快速回籠資金。

    此前，因銷售大幅縮減，加之融資環(huán)境仍然緊張，房企的現(xiàn)金流普遍出現(xiàn)緊縮局面。今年一季度，部分房企出現(xiàn)債務(wù)預(yù)期。

    除了銷售和現(xiàn)金流外，因施工期縮短導(dǎo)致項(xiàng)目交付延后，還會(huì)直接影響營收。標(biāo)普近期發(fā)布的一份報(bào)告指出，新冠疫情使得開發(fā)商2020年的施工建設(shè)暫停約兩個(gè)月，這可能導(dǎo)致部分原本計(jì)劃今年交付的項(xiàng)目延后至2021年，使得2020年?duì)I收確認(rèn)可能面臨更大降幅。同時(shí)，今年的施工暫?？赡芤l(fā)房企杠桿率上升。

反彈動(dòng)力幾何？

    在銷售端，經(jīng)過2月份的停滯后，市場(chǎng)正從“V”型的底部走出，呈現(xiàn)快速復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院指出，到今年3月，百強(qiáng)房企的銷售已恢復(fù)至去年同期的八成。其中，龍頭房企率先復(fù)蘇，十強(qiáng)房企的銷售額已恢復(fù)至去年同期的九成左右。房企人士普遍認(rèn)為，到今年第二季度，市場(chǎng)有望恢復(fù)到正常水平。

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，售樓處的開放，意味著疫情緩解，看房和購房的障礙逐漸被破除。至于市場(chǎng)恢復(fù)的根本原因，則包括前期積壓的需求逐漸釋放，以及開發(fā)商的降價(jià)促銷。

    根據(jù)近期房企發(fā)布的一季度銷售數(shù)據(jù)，銷售額下降成為主流，且“以價(jià)換量”的現(xiàn)象十分普遍。以兩家龍頭房企為例，一季度融創(chuàng)的銷售均價(jià)為13620元/平方米，同比下降7.4%;恒大的均價(jià)為8887元/平方米，降幅達(dá)18%。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行通道。在樓市調(diào)控政策沒有根本松動(dòng)的情況下，市場(chǎng)更有可能出現(xiàn)溫和復(fù)蘇，而不是報(bào)復(fù)性反彈。在此過程中，由于資金鏈緊張的影響，降價(jià)促銷的行為會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。

    標(biāo)普也認(rèn)為，銷售反彈可能是脆弱的。“需求仍高度依賴消費(fèi)者(和投資型購房者)的信心，而考慮到全球經(jīng)濟(jì)下行前景，消費(fèi)者信心并不確定。”該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2020年全國房地產(chǎn)銷售金額將下降5%-10%。

    開發(fā)商的銷售情況可能會(huì)受到影響。3月10日，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在業(yè)績會(huì)上坦言，“受到疫情影響，我們的銷售目標(biāo)會(huì)有一點(diǎn)‘打折’。”另有分析人士認(rèn)為，今年房企完成銷售目標(biāo)的難度肯定會(huì)很大。

    此前，很多企業(yè)已經(jīng)調(diào)低了今年的業(yè)績預(yù)期。按照平安證券的統(tǒng)計(jì)，30家房企2020年銷售目標(biāo)平均增速為14%。與2019年30%的增幅相比，下降了16個(gè)百分點(diǎn)。

    標(biāo)普還指出，由于土地成本上升、限價(jià)政策、大幅降價(jià)舉措的出現(xiàn)，在疫情之前，行業(yè)的毛利潤率已經(jīng)出現(xiàn)下降。綜合各種條件來看，預(yù)計(jì)今年這一趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。